【主持人的话】

 

　　作为反映一个国家或地区经济状况的标志性景气项目之一，房地产市场状况历来是一个不容忽视的因素。近年来，我国主要城市的房产价格出现持续高速上涨，房地产市场呈现迅速升温的状况，引起国内外的广泛关注。导致房地产市场价格高企的原因非常多，对于房地产市场的未来走势也是众说纷纭，比如“泡沫说”、“鬼城说”等唱衰我国房地产市场就不绝于耳。政府有关部门为了促进房地产市场健康稳定地发展，今年3月1日出台了主要为加强限购、抑制投机的新“国五条”等政策措施。

 

　　由于房地产市场本身不仅是一个重大的经济事物，同样还是关系千家万户的重要民生问题，因此政府、企业、民众等社会各界都极高地关注房地产市场，也就在所难免。面对这么一个使许多人看得眼花缭乱，发展趋势又扑朔迷离不甚明朗的房地产市场，怎样理性地看待我国房地产市场目前出现的种种变化？

　　

　　聊天现场 视频回放　　

　　

　　【文字实录】

　　[主持人]：各位东方网的网友大家好！欢迎收看由上海致公市委和东方网联合主办，并由东方网直播的致公说事栏目。我们今天的节目请到了上海财经大学公共经济与管理学院投资系陈杰教授。陈教授，除了物价，再有就是房价老百姓是最关心的，很多人都在抱怨说，我赚钱的速度永远赶不上中国的房价，中国的房价是不是永远这样高不可攀？

　　[嘉宾陈杰]：一般来说，价格总要跟收入对比的才有意义，如果跟我们平均收入比起来的话，比如说一套房子的平均价格跟普通家庭一年的平均收入比起来，所谓“房价收入比”，中国房价确实是非常高的。各个主要城市最保守的估计房价收入比的话，也要十几倍。如果把动拆迁房撇出去只考虑商品住宅，上海大概是二十几倍，意味着平均收入的人不吃不喝的人要二十几年才能买房子。国际上一般六到七倍，像美国的话，是三到五倍。当然应该考虑到中国没有房产税，而国外有，所以直接比房价收入比也有其问题。但总的来说，中国房价相对意义上是非常昂贵的。

　　另外，更可怕的是，就是绝对价格而言，上海和北京的房价已经高于世界上绝大多数城市了，基本只有香港、美国纽约和英国伦敦、莫斯科等少数国际性热点城市的核心地区房价比上海北京中心城区房价高了。这个绝对不正常。

　　[主持人]：跟国外相比，高出了很多，国外和中国房价最大的差别在什么地方？

　　[嘉宾陈杰]：中国的房地产市场和国外的很多地方表面上是很接近的，学香港而来。从个体消费买的角度没有太大的差别。但最大的差别是供给方面，土地方面。国外大多数情况下土地是私有的，只要你自己有一个农场或者满足一定的条件，你有需求就可以申请盖。中国土地是国家所有的，开发商要建房子，必须要从国家去拿地。所以供给仍然是垄断的，只有需求是基本推向市场的，属于半市场化状态。

　　[主持人]：现在很多外国人跑到中国来投资了，既然看上去国外条件比中国优厚一点，那为什么很多外国人跑到中国来投资呢？

　　[嘉宾陈杰]：这个问题还是蛮有意思的，其实不仅是房地产上有这个问题。中国一方面大量吸收国外投资，世界上第二大外国直接投资目的国。同时我们现在走出国门，很多资金到外面去投资。我们到底缺不缺资金呢？为什么一方面吸收投资，另一方面对外投资？资本看起来它好象是一模一样的，但拥有资本的人是不一样，他持有资本的时候，对资本获利的期望不一样，本身他的知识，他的能力不一样，资金在持有的特性也是不一样的，所以决定了不同的人在不同的时候产生不同的比较优势。国外的投资者认为看好中国，或者看好某一个区段，某一些地方，他认为还有机会，相对他在国内的投资机会仍然有更多的投资回报率，那就进来了。而国内的人出去买国外房子的人，他可能有好几套了，这时候他需要资产分散，鸡蛋不能放在一个篮子里头，所以他要到国外，这是资产分散的一个很正常的行为。回到我们今天的话题，我们讲“理性”看待房地产市场，但实际上没有办法给每个人一个理性的看法，不同的人基于自身的情况，他对住房的需求和期望肯定是不一样的。所以并不存在放之四海皆准的“理性”。如果硬要说理性，只能是心态上的“理性”。要调节好自己的心态。房子只是一个工具，不要变成一个结果。现在很多时候大家过于焦虑了，把房子看成了结果，所以天天在想房子，天天在考虑房子，但到底为什么考虑房子，没有想清楚。

　　[主持人]：可能很多人忘记了为什么要去买房，家和房其实是完全不同的概念，但中国人思想里就是划等号的。

　　[嘉宾陈杰]：我前一段时间跟我一个外甥聊，他才5岁，出来玩，说了一句话我觉得很有意思，“有爸妈在的地方就是家”。其实我们可以对比一下，不是所有人都把房子看的那么重。前段时间有一个新闻，南京的一对夫妻把房子卖了，把孩子也带上出去周游各国一年。房子对他们来说真的无所谓。当然这是比较极端的。在欧洲，特别是德国，60%的人是租房的。一方面国外人工作上流动性很大，另一方面租房安全稳定，房价也变动很小，他觉得能住得稳定下来，就是家了，并不是拥有房子产权，才是家了。国内人对住房拥有的热度，确实与文化有关，与社保有关，也与租房不稳定有关，这些都是客观事实，但个人还是有权利决定自己要什么样的生活，不应该被房子累死操心死。

　　[主持人]：现在很多人急于改变他的生活现状，包括一些外地人之所以买房，是想留在这个地方，这可能是各个方面的因素吧。

　　[嘉宾陈杰]：确实因素很复杂。留在一个地方不一定需要买房，可以租房，如果买房实际上还是看好这个城市未来，对这个城市未来进行投资，相当于股东。媒体说刚需，说老百姓只是为自己居住而住房，但买房就不可避免带有投资成分。比如说2008年时候，经济比较差的时候，房子跌价了，按道理说刚需就应该入市，但那时候实际上买房人很少，大家都在看是不是真到底了。还是“买涨不买跌”的心理。这就是投资心理。所以购房这里面很难分开什么是居住，什么是投资，什么是刚需。

　　[主持人]：很多外国人到中国来投资，包括美国的经济也在复苏，导致很多买家到房地产市场中。这样一种现象，对中国的房地产市场有什么影响？

　　[嘉宾陈杰]：美国的房地产市场的确是在复苏，但还不是稳定，还是要看美国Q3量化宽松会不会继续，美国目前的就业率不是很乐观，不像2000年前后找到了互联网新技术，美国经济现在是大病之后的复苏，但能不能超过复苏前的经济呢，现在还没有找到一个新的技术引擎。对中国房地产市场而言，负面角度，美国经济好了，可能会加息，加息了以后，一些热钱会跑到美国去，汇率会变化，如果中国也跟着加息的话，那对中国房地产市场可能是比较大的压力。但其实也有正面的效应。美国经济复苏的话，对全球来说都是一件好事，中国的外部经济好转了，出口旺盛了，对于未来经济的预期好了，对中国房地产也会有一个正的影响。所以正反面的因素都是有的。我个人觉得，从负面角度来说，应该影响不是太大，美国利率不会上涨过快。我们应该更希望美国经济有一个比较好的发展，这对中国经济有利。当然这会对中国的房地产形成上涨压力。这要看政策把握点。这届政府还是比较清楚的，思路还是比较一致的，应该不会出现大规模的刺激，特别是专门针对房地产的刺激。所以今年的房价市场呢，基本上相对还是比较稳定的，当然是大概率的情况下，如果突发意外，没有办法预测到。但目前情况下，未来几年应该不会看到像07年和09年那样子突然的爆发。

　　[主持人]：就这样一个状态，对于房地产，有人说泡沫现象，你觉得泡沫现象是否真的存在？

　　[嘉宾陈杰]：泡沫从经济学角度来说很难定义。泡沫实际上是崩溃之后才叫泡沫，不崩溃只能说虚高，或者是提前透支了未来的增长空间。但就像股票里面绩优股卖几百块，市盈率100多，你能说就一定有问题吗？垃圾股几毛钱，就没有泡沫，值得买？这里面要看未来的宏观经济走势。从房地产本身来说，我觉得现在没有必要去讨论是不是泡沫，但必须面对当前高房价的客观现实，要承认它很危险，虚高严重。现在政府的政策，其实就是力图让它软着陆，避免硬着陆。不然像中国这么复杂的情况下，楼市真是崩盘了，代价非常大。最好还是能软着陆。

　　[主持人]：现在中国出现了一些鬼城现象。

　　[嘉宾陈杰]：所谓鬼城现象，就是说这儿的房子空置率很高，没有人去住。确实有这种现象。很多小区都是黑灯小区，晚上没有人住。从案例上确实存在的。但要怎么看这个问题？如果它本身是一个投资行为，是开发商的投资行为，而不是政府用公共财政资金过多背负债务，就不应该行政去干预。投资出现风险有时候是难免的，很难说所有的小区一步到位，买了就很短时间内全部要入住，需要有一个周期的，要观察一段时间，这个还是要让市场来检验和淘汰。以前计划经济下老讲某些行业产能过剩，政府去管去调，过几年就发现产能严重不够了。代表性如电力。还有经常喊高速公路过剩，高铁过剩，现在我们发现高铁上座率很高了。这里最关键是防范政府承担的公共债务风险。造新城本身不是问题。

　　[主持人]：如果说多了的话，是否对楼市造成影响？

　　[嘉宾陈杰]：部分地区住房空置率很高，代表的是资源没有达到最优的配置。可以允许短期空置，但如果长期闲置，显然没有物尽其用。从这个角度来说，可以理解为什么这么高的房产税的呼声，提高闲置成本，加速物尽其用。经济问题要用经济办法，用行政办法管不好。

　　[主持人]：现在整个中国的房产市场，是供大于求还是供小于求？

　　[嘉宾陈杰]：从全国来说，初步实现了供求平衡，2012年全国城市人均住房面积已经达到33平方米了，而且城市户籍人口接近90%拥有住房的。当然城市住房还有很大质量差别，大概有40%到50%的房子是98年房改之前建的，质量跟现在的生活需求有差距的。但绝对短缺是消除了。不过结构性的短缺是仍然严重存在的。特别是大城市压力是非常大的，上海人均住房面积在过去十年，按照统计局公布的增加了很多，也达到了3多，但它只是算户籍。如果把常住算起来的话，人均只有27平方米，尤其外来人口人均住房面积只有15平方米左右。我们做过一些调研，看到大面积的群租，住房条件是非常差的。从这个角度看，住房仍然是供不应求的。但是你能把户籍人口闲置的房子调节到他们吗？总量上的相对平衡解决不了局部的、区域性的和不同人群的，特别是外来民工的住房短缺问题。

　　[主持人]：可能一些小地方的城市，这样的现象基本上持平。总体将来房市的价格趋势是持续上涨还是稳定？

　　[嘉宾陈杰]：很多人觉得一轮一轮的政策，房价怎么还不跌，很气愤。其实有两个问题，如果房价真跌了，他会去买吗？第二个房价真的跌了，有多少老百姓会开心？现在喊叫的人会表达他的需求，但不代表喊叫的人能代表大多数。比如房价一跌，我们就可以看到新购房的去闹事，不让开发商降价，或者要赔偿，所谓“房闹”。在中国目前的情况下，户籍人口80%的人是房子的，所以政策不可能只考虑某些人，要必须考虑全局的利益。这个政策出来，对哪些人的影响会更大一点。比如说房价跌的情况下，杀伤力怎么样，涨的情况下杀伤力怎么样，政府要进行综合平衡。所以从这个角度房价不仅是经济问题，是一个统治问题，是一个社会维稳问题。

　　[主持人]：房价一直这么高，不是单方面的原因，就算想降，也不是说降就降了。导致这几年中国房地产走高的趋势，是哪些方面的原因促成的？

　　[嘉宾陈杰]：首先还是有一个经济基本面因素。这十年来GDP增长了5倍，收入也增长了4倍多，当然是平均而言的，但房价增长也是平均而言的。收入增长的情况下，让房子价格不上涨不可能的。你收入增长，相当于城市的土地在增殖，公共服务变好，这些都资本化在房子价格里面，这是最主要的原因。还有一个很重要的历史原因。我们不是从一无所有搞房地产。现在能买得起房子的还极少数的，他是靠父母，还有靠父母的小房子。父母那些房子是以比较低廉的价格，通过房改获得的。在这种情况下，政府不是特担心房子问题。房价这么高，其实就是影响年轻人，对老年人、中年人基本不影响，不会构成特别大的社会问题。第三，拆迁原因也是蛮重要的，以上海为例，上海的过去这些建造的房子，40%是因为动拆迁建造出来的，它是一种自己创造的需求自己去满足，这部分人有购买力。居家置业的文化传统，也是一个原因，但其实不是那么重要，因为房改前大家其实都在租房。真正重要的一个原因，是我们经济转型中的收入不平等、财富分化太严重了。如果大家都一样的收入，一个年龄段买房，都买差不多的房，现在不会有这么多抱怨。因为家庭背景不同，因为进了不同的行当，过了几年差别就很大了，心理就不平衡了。二十年前，没有那么多的抱怨。

　　说到贫富差距，根本上是工业化、城市化，还有一个全球化，这几个都是加剧贫富差距。别说政府一段时间内忽视了这个问题，或者说有意纵容了贫富分化，既使政府真心想管，在世界各国怎么缩小贫富差距，都是挺难的。

　　[主持人]：我看网上说，甚至怀念以前分房的时代。

　　[嘉宾陈杰]：就是看怎么选择了，在北方有些地方，发展不是很快，那些地方政府打的口号叫宜居城市，其实就是发展相对慢，所以房价相对就不高。但那里的年轻人还是在出逃，还是要到东南沿海，还是觉得这里有机会。今天他们要群租，但觉得在上海提供了机会，将来有发大财、拥有自己的房子。但既然选择了“梦想”，就要做心态的调整。如果觉得你适合在上海，你可能要去忍受一些阶段的痛苦。去一些二三线中小城市，住房压力小很多，但生活可能不是你希望的。很难两全。就看你怎么选择了。　　

　　[主持人]：其实政府对整个房产稳定发展也是做了很多政策的，这些政策出来以后，多多少少对于一些购买房子者的心里产生影响的，这个新政策，对于整个房地产市场未来影响的方向怎么样？

　　[嘉宾陈杰]：新国5条中20%个税的这个新政策目前来说是挂在那里，除了北京在做，其它都是空在那里的。但它释放了一个信号，调控政策存在延续性。确实由于地方的压力比较大，地方的抱怨比较多，这届新政府刚上台时候由于种种原因，没有执行下去。但这个政策本身初衷还是有价值的。因为房地产要解决问题，你要回归到它的本质，就是要回归居住属性、消费属性，消除投资属性，而这其中关键就是缩小获利空间。房产转让增值课税，不只是我们国家才有的，其他国家普遍都有的。这个信号今天还是放在那边，没有回收，找一个合适的时间点还是会重申。今年经济形势不是很好，可能不希望雪上加霜。但将来一定会执行的。

　　我们要区分政策实施最初的效果和在后面持续起作用的效果，这两个是不一样的。刚实施的时候，对地产商有一定的好处，二手房相对流动性缩小，很多人会寻找用一手房来替代，所以对一手房开发商还是有些振作的。但如果真正执行下去呢，对房地产公司而言，从长期来看，就不是一个利好的消息，因为一手房最终也会变成二手房，这样投资需求受到抑制。所以总体上，房地产行业的增长和获利空间是在被压缩中的。

　　[主持人]：这个政策出来以后，说会出现一个离婚潮的出现，可是现在来看，好象并没有很影响，你觉得这个政策真的这样实施下去，会不会影响其它各个方面呢？

　　[嘉宾陈杰]：离婚潮，我们看到3月份还是狠狠爆发了一下，后来大家感觉政府没有那么真想去弄，先观望一下，就停下来了。但如果说政府要真推转让税的话，至少推的起初还是再爆发的。因为老百姓不管其他的，觉得真金白银能够省下来就行。这个趋利避害也无可厚非了。政策设计的问题，事先就看应该想到，应该尽可能严密。

　　[主持人]：据说那一个月的交易量也是爆增的。

　　[嘉宾陈杰]：这个政策，老百姓的反应也是一种理性的。我最近就这个问题写了一些文章，孤军推进一个政策，会有很多意想不到的情况，每个政策确实要很慎重，把每种情况都要想到，然后要有一些配套措施去化解可能出现的问题。

　　[主持人]：这段时间，我们国家都有哪些大的政策来调控我们的房地产市场呢？

　　[嘉宾陈杰]：一个是从房地产市场，这无非是供需两个方面。需主要就是一个税收和金融的问题，包括信贷方面增加首付比例和提高利率。还有一个很重要的行政手段，即限购，这招很厉害。供给这方面，看起来相对有效的措施不太多。因为土地是在地方政府那边控制着，金融财税中央政府可以直接掌控的，但土地方面地方政府总是有各种理由，而且很难去一刀切。目前来看，调控应该说还是有效果的。如果按照有的人说希望房价下跌的，那似乎没有多大的效果，但至少是抑制了07和09年那种暴涨，以及稳住了市场预期。当然有不少人觉得不满意。政府也意识到这是临时的，还没有找到一个根本的治理方案。其实，除了这个调控之外，还有一个措施更加引人注目的，那就是大规模的保障房，一层层加码，现在变成了5年3600万套，规模非常大。但实施下来呢，大家感觉还是好象远了一点，受益者还是少了一点。规模那么大，但到底建在哪里，有谁受益了，不是很透明和让人很信服。实际上，住房保障和保障房，一些最基本问题到现在都没有讨论清楚，为什么保障、保障谁、保障到什么程度、谁来保障，等等，都没有考虑清楚。

　　[主持人]：这个就是大家很头痛的一件事情。

　　[嘉宾陈杰]：当然我看政府也有一些内部的讨论，大家都感觉现在住房体系太乱太复杂，看起来层次很多、品种很多，但实际上并没有给普通老百姓多样化的选择。我个人觉得，最终来说，保障房的品种一定要简化。最近上海已经在做廉租房和公共租赁房并轨，经适房也最终要慢慢淡出，最后就是公共租赁房。但公共租赁房就是一个平台，它本身没有差别待遇的，一视同仁的，谁都可以来住。但你要享受保障，也就是政府补贴，那就根据你的收入来，你要诚信，如实申报，根据你的收入来给住房补贴。所谓“不补砖头，补人头”。因为房子要么给要么不给，线下一刀切，收入差一点享受的待遇就天壤之别，而一旦给错了就损失很大，然后以后受益人收入改善了还不能强迫退出。但钱可以根据收入一点点差别开来，就像打靶一样的，可以打得准一点，给真正有需要的人，打出错靶了，损失也少一点。更重要的是，等受益人收入改善了就可以停。

　　[主持人]：接下来一种什么样的政策，可以促进接下来房地产稳步的发展？

　　[嘉宾陈杰]：中国房地产目前的情况，大家很焦虑，不仅仅是现状让我们焦急，而更焦虑的是我们看不到未来，看不到方向。我们需要一个彼岸。如果未来能够看到一个方向，让我们心里有数了，就像红军长征一样的，有目标了，那么再苦再难也可以挺过去。所以我们必须找到一个方向，让大家宽慰。所谓顶层设计，其核心是要找到彼岸在哪里。方向确实还比较模糊，但两个基本点不应该变，第一个是市场为主不能变，第二个是政府必须承担起托底保障的责任。我个人还不太成熟的想法是，最终住房体系应该变成“三房加一税和一贴”格局。

　　即“商品房、安居房、公租房”加“房产税和住房补贴”。高收入阶层的住房问题这块还是应该放开，要坚决交给市场来解决，只有市场才能解决他们多样化且高要求的住房需求。而低收入阶层的住房问题，要靠租房加差异化住房补贴，不仅租赁公共租赁房可以申请住房补贴，租私人住房也可以申请住房补贴。中间阶层，是数量最庞大的，也是最难界定的。当然他们中一部分可以去买商品房，也可以租房，但考虑到中国特定社会情境下对产权住房的需求，必须再提供商品住宅之外的一种产权房选择。我的设想就是，这种住房一方面要提供中间阶层十分看重的稳定居住功能，另一方面要剥离投资功能。

　　怎么说呢？不是有很多人说我买房子不是为了投资，就是为了自住，那你怎么证明呢？市场上还没有这样的品种，我们就提供这样的品种。这种房子一次性出售，谁都可以买，开发者资金也就回流了，不会形成公租房的资金包袱。你可以住下去，住十年或者多少年都可以，不用担心搬家啊、户口啊这类问题。但对不起，这类住房很长时间内不能上市，有个禁售期，这期间要上市的话，政府原价加通胀回购。再卖给其他人。这样就把房子的投资属性去掉了。其实相当于经济适用房，但比经济适用房更严厉去除投资功能。我们可以给它起名字“安居房”。我两年写过文章表达过这个想法。深圳现在已经有类似的，十年之内不能上市。这样的住房，有真实居住需求的人才去会购买，这样市场就有多元化的供应体系。

　　[主持人]：如果这样一种政策能够得以实施，我想对于现在所说买不起房的老百姓来说，是一种优质的政策。

　　[嘉宾陈杰]：当然这个东西，需要一些磨合。所以顶层设计不能凭空而来，需要来自底层实验，各个地方都可以去试，上世纪房改也是这么突破的。如贵州贵阳有住房银行的政策，政府去收购一些房子然后租给一些人，就是一个不错的实验。但你不去试，仅在理论上讨论还是挺难的，很难知道到底好不好。如果试出来效果了，就可以慢慢推开。但如果老是老样子老模式里打转，大家会很焦虑，看不到前途。

　　[主持人]：陈教授，今天给我们一些市民建议，在没有走出去的前提下，我们如何去安置或者投资？

　　[嘉宾陈杰]：既然你要投资的话，还是要有这种心理承受能力，不可能不焦虑钱就能到手了。投资就要承受一定的压力。你不想承受这种压力，还是放开一点，至少要想清楚，你要什么样的房子，要拥有多少套房子，而这些东西都是一个过程，你的最终结果是什么？而对于没有房子的人，这里面关键要做选择，要判断，在上海你有多大的成功可能性？上海的生活，当然肯定会给你一些诱惑，会比你在家乡精彩，但在上海生活，肯定会比较辛苦，你需要想清楚。想清楚了就不要动摇。当然政府也有政府的责任，不能全靠市场来调节，有些紧缺人才，如果留不下了，上海就难以发展了，政府要对城市未来进行投资，人才是最大的投资。各民主党派在这中间都有责任来帮助政府。

　　[主持人]：我们今天的主题是理性看待。刚才一直说房价高，陈教授，老百姓心目中的房价是怎么想的？

　　[嘉宾陈杰]：我觉得100个老百姓100个想法，很难说老百姓心目中的房价是什么样的，有房子没房子的要求都不一样。我们生活的时代，从经济学来说是非均衡的。如果像国外发达国家房地产市场已经达到均衡了，老百姓不会对房子谈那么多了，不会为房价焦虑。我们现在不仅因为房子贵，而且房子跟我们生活太密切相关，更因为它每天都在变化，就把我们心里搅拌得平静不下来。所以我觉得，如果老百姓心目中的理想房价是什么，就是房价尽量平稳，逐步与收入协调起来。不仅是老百姓希望这样，政府希望这样，有远见的开发商也是希望房价是一个稳定和可持续的，不要再暴涨暴跌。

　　[主持人]：听了陈教授讲的那么多，一个是心态，一个是房地产要稳定，才能有利于将来的发展。今天网友朋友们也关心这方面的问题，我们来看几个网友的提问，中国的城镇化是否意味着继续大规模房地产投资？

　　[嘉宾陈杰]：城镇化其实包括两个部分，一部分是农民进城，还有一部分是都市化，小城市到大城市。从农民进城的角度来说，还需要大规模的投资。但从中小城市到大城市，我们认为大城市的积聚效应是必然的趋势，所以大城市、中心城市的房地产投资会持续增加，包括城市更新、旧区改造带来的投资，但三四线城市可能房地产投资就后续乏力了。

　　[主持人]：那么我们上海的房地产市场和其它地方相比，有什么独特的特点？

　　[嘉宾陈杰]：近期的上海房地产相对来说还是比较平稳，一方面上海的房价已经很高了，另一方面上海这几年的一些房地产和住房保障政策，政府的执行力度还是比较高的，态度比较坚决，市场预期就比较稳定。目前上海房地产市场相对其他大城市来说，相对稳定一些，没有什么突出爆发点，但安全性也好一些。但宏观经济形势变化很快，美国经济形势怎么走，自由贸易区政策会带来什么样的预期冲击，都要随时未雨绸缪。

　　[主持人]：这边还有网友说，想请教陈教授一个问题，土地价格在整个房价当中占的比例是多少？

　　[嘉宾陈杰]：这个很难一概标准，中小城市的话，土地基本上不太值钱，但在上海地价是最主要的。从全国来说，建筑成本不会差别很大，基本上一平米3000到5000，但各地房价差别那么大，主要都是土地成本的问题。土地价格背后，就是这个城市的公共服务的质量差别，城市吸引力和发展潜力的差别。

　　[主持人]：有网友说，中国的房地产是不是会崩盘？

　　[嘉宾陈杰]：从概率上来说肯定是有的，但我们尽量去避免。从目前来看，除非发生战争，或者发生特别大的金融危机，还不太会发生崩盘。但必须时刻保持高度警惕。

　　[主持人]：是不是说房价越高，临近崩盘的点越危险？

　　[嘉宾陈杰]：这个不能这么说，上海的房价比三四线的城市高很多，也不能说上海更容易比其它三四线城市崩盘。如果政策失控，暴涨之后，必然有一个暴跌回调。日本房价泡沫崩溃最重要的一个教训就是金融自由化放开太快，利率改变太突然，预期管理失效。目前中国这方面还是相对谨慎的，首付至少30%，相对来说会规避不少金融风险。但中国大城市的房价已经到这个阶段，还是要非常谨慎小心的。

　　[主持人]：有专家指出，房价是左右市场一个很重要的因素，现在国内过高的房价开始影响到中国一些工厂的地位，一些国外投资者更多的注意力到我们国家，是不是对我们是一种警示呢？

　　[嘉宾陈杰]：房价高了以后，最终来说会反映到租金上来。城市的运营成本，商务成本，劳动力成本都会相应提高。有一部分租金上涨是合理的，收入和公共服务确实是比以前更好了，有一部分则是恶性的、高房价倒逼的，确实会对宏观经济会有很大的影响。包括房地产过热，把其它的实业资金吸引过来了，那么实业资金缺血与房地产过热的恶性循环就会逐步放大。

　　[主持人]：有网友说，随着中西部内地的经济快速发展，就业的机会是逐渐增多，沿海城市的人打工挣钱会逐渐减少，对沿海地区来说，高起的房价是不是会回落？

　　[嘉宾陈杰]：中西部发展起来，各地平衡发展起来，确实会削减一些对沿海城市的住房需求，但主要是对沿海二三四线外围城市会有影响。对沿海中心大城市，影响则不会太大。因为沿海大城市和中西部中心城市的产业结构、工作机会以及相应吸引的人还是有挺大区别的。随着各地经济差距缩小，中国各地城市的房价会经历长期的一个调整过程，最终会像美国的大多数城市之间的房价达到一个均衡的状态，差异性不大，但美国纽约、洛杉矶这样大城市的房价依然高高在上。

　　[主持人]：谢谢陈教授，在节目最后，是不是还有什么跟我们网友交流一下的？

　　[嘉宾陈杰]：作为个人来看待住房，首先还是要回归其居住功能，其投资功能虽然十分重要和诱人，但它毕竟只是一个改善生活的工具，不要为房子的财富效应而迷失，我们生活中还有很多更加美好的东西。

　　[主持人]：谢谢陈教授今天做客我们的节目，同样感谢网友朋友参与我们的节目，我们下期节目再见。